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바이어 할 일 목록

융자 준비부터 새 집주인으로 첫 페이먼트 내는 시점까지

다음은 집을 살 때 바이어가 직접 해야 하는 일들을 시간 순서대로 정리한 것입니다. 처음 집을 사는 분들도 이 내용만 읽어보면,

 

  • 시작단계부터 에스크로가 끝나고 이사가는 시점까지 무엇이 어떻게 이루어지는지,

  • 바이어 입장에서 각 단계마다 구체적인 준비/결정 사항, 주의점등을 한눈에 볼 수 있습니다.

가능한한 빠른 시일 안에 해야 할 것들

1. 크레딧 점검

 

집을 살 마음이 있다면, 가장 먼저 해야 하는 일이 크레딧 내용을 살펴 보는 것입니다. Credit Report에 생각지 못했던 문제들이 뜨는 경우가 상당히 많습니다. 문제가 있는 경우 교정하려면 시간이 걸립니다. "annualcreditreport.com" 과 같은 곳에서 직접 뽑아 볼 수도 있긴 하지만, 은행에 제출할 수 있는 형식의 리포트가 아닙니다.. 크레딧은 융자 전문가나 은행을 통해 한번은 꼭 뽑아 봐야 합니다. 어디서 시작해야 할지 막연하다면 우리와 같은 에이전트나 융자 전문가를 찾는 일을 먼저 해야 할 것입니다.

2. 잔고 증명을 위한 준비

 

융자를 받기 위해 잔고 증명을 해야 합니다.

 

  • Downpayment

  • + Closing Cost (집 구매 비용: 집 가격의 약 1.5-3%)

  • + Reserve (비상 자금: 약 2-6개월치의 고정 생활비, 은행과 융자 조건마다 달라집니다.)

​를 합친 금액이 2달동안 은행/보험 등의 개인 구좌에 있었다는 것을 융자를 해주는 은행에 보여 줄 수 있어야 합니다. 은행에서는 2달의 평균 잔고를 보기 때문에, 마지막날 채워 넣는것은 소용이 없습니다. 만약 자산이 여기 저기 흩어져 있다면, 미리 한 곳으로 모아 정리를 해 놓는 것도 집을 사기 위해 필요한 준비가 될 수 있습니다. (모기지 계산기와 수입/주택 융자 3대 조건 참조)

 

3. 융자 상담 & Pre-Approval Letter

 

융자는 은행에서 직접 할 수 도 있고, 융자 브로우커의 도움을 받을 수도 있습니다. 믿을 만한 융자 전문가를 만나는 것도 주택 구매의 중요한 과제중 하나입니다.

 

융자 전문가들은 바이어의 재정 상태를 확인해 보고 (크레딧, 자산, 수입, 등) 어떤 조건에서 얼마까지의 집을 살 수 있는지 계산해 줍니다. 이 내용을 담은 편지를 Pre-Approval Letter 라고 하는데, 관례적으로, 이 편지를 오퍼와 함께 셀러에게 보내게 되어 있습니다. 그리고 원래는 우리와 같은 부동산 에이전트를 만날때 이러한 Pre-Approval Letter를 지참해서 보여 주는 것이 원칙입니다.

 

현실적으로 이러한 "숙제"들을 완전히 마친 상태에서 부동산 에이전트를 만나는 바이어들이 그렇게 많지는 않습니다. 융자 준비 돕는 것도 우리는 중요한 부동산 업무의 일부로 생각합니다.

집 찾기 (Home Search) 와 오퍼 (Offer)

 

1. 주택 매물 검색

 

요즘 대부분의 바이어는 부동산 에이전트를 만나기 전에 인터넷으로 매물 검색을 시작합니다. 시스템을 좀 알면 훨씬 효율적인 검색을 할 수 있습니다. 주택 매물 검색 참조

 

2. 부동산 에이전트 정하기

 

좋은 부동산 에이전트를 만나는 것은 성공적인 주택 구매의 가장 중요한 열쇠라고 믿습니다. 부동산 에이전트가 하는 역할은 인터넷으로 대체될 수 없습니다. 바이어들이 저지르는 가장 큰 실수는 좋은 에이전트를 찾기 위해 노력하지 않는다는 것입니다. 적어도 2-3명의 에이전트를 만나서 "인터뷰"를 해 보고 선택할 것을 권합니다. 궁극적으로는 여러명의 에이전트에게서 적당한 서비스를 받는 것보다, 한 에이전트에게서 완전한 서비스를 받는 것이 훨씬 더 유리합니다. 

 

3. 집 보기

 

집을 보러 가기 전, 많은 미국 에이전트들은 앞으로 일정한 기간동안은 나를 통해서만 집을 사야 한다는 Buyer-Broker Agreement에 서명을 받기도 합니다. 그런 보장 없이 바이어를 위해서 그렇게 열심히 일한다는 것이 그들에게는 굉장히 이상한 일입니다. 그렇게 서로에게 밀착되어, 서로에게 각자의 의무를 다합니다. 우리와 같은 경우는, 어차피 문제가 생겨도 무용지물이 되기 쉬운 Buyer-Broker Agreement는 사용하지 않습니다. 하지만, 우리가 노력하는 만큼, 고객들도 의리를 지켜 주기를 바라는 마음은 똑같습니다. 

 

4. 오퍼 (Offer) 작성

 

마음에 드는 집이 나오면, 에이전트의 도움을 받아 오퍼를 작성합니다. 여기서는 집의 객관적인 시세를 파악하는 것이 가장 중요한 작업입니다.. 시세를 파악하는 작업은 에이전트에게만 맡기지 말고 능동적으로 관심을 갖고 참여하는 것이 좋습니다. Pre-Approval Letter등 바이어가 융자에 대한 자신감을 보여 줄 수 있는 몇가지 재정적인 정보를 첨부해야 하는데, 이것도 오퍼의 일부라고 생각하면 됩니다.

타이틀 회사 (Title  Company)

 

1. 계약금 (Earnest Money)

 

계약금은 보통 오퍼 가격의 1-2% 정도 입니다. 계약 이행 기간 중에는 에스크로에서 보관하다가, 나중에 다운페이먼트 일부로 쓰입니다. 계약이 성사되고 에스크로를 열면 3 Business Day안에 계약금을 Check으로 써서 에스크로에 보내게 되어 있습니다. 특별한 요구사항이 없는한 에스크로는 Check을 바로 은행에 입금합니다. 은행에 충분한 잔고가 있는지 미리 확인해야 합니다.

 

은행에 융자에 필요한 각종 개인 재정 정보 및 서류들 준비/제출

타이틀회사 진행중 (=계약 이행 기간 중)

 

에스크로 관련 서류 작성 및 서명 (보통 10일 안에)

 

Escrow Instruction은 주택 매매 계약서의 중요한 내용과 에스크로 회사의 기본 방침을 정리해 놓은 문서. 그 외에 Statement of Information, Preliminary Change of Ownership등의 여러가지 문서를 에스크로에서 받게 됩니다. 필요한 내용을 기입해야 하는 서류도 있고, 서명만 해서 보내는 서류도 있습니다.

 

Disclosure 검토와 서명 (보통 1-2주 안에)

 

셀러가 그 집에 대한 여러가지 정보를 가르쳐 주는 Disclosure들을 검토하고 싸인해서 셀러에게 돌려 보내야 합니다. 각 기관에서 나오는 보고서들도 마찬가지로 검토해보고 싸인해야 합니다. (NHD, Association Documents, Preliminary Title Report… 등) Disclosure는 워낙 복잡하기 때문에 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요한 부분입니다.

 

 

인스펙션 및 수리 요청 (보통 10일 안에)

 

전문 인스펙터를 고용해 집의 상태를 조사한 후, 부동산 에이전트의 도움을 받아, 셀러에게 수리 요청 목록을 보낼 수 있습니다.

 

감정–Appraisal (보통 2주일 안에)

 

감정이 제대로 나왔는지 확인합니다. 여기서 주의 할 점은 감정비 (주택인 경우, 보통 $400 정도, 새 집은 더 비싸.) 와 인스펙션 비용 (보통 일반적인 크기의 집인 경우 $350-$400선)은 선불이라는 점입니다. 문제가 있어서 집을 안 사게 되어도 이 비용만큼은 환불받지 못합니다.

 

융자 진행 상황 모니터링

 

융자 브로우커나 은행과도 긴밀한 의사소통이 계속 이루어져야 합니다. 융자 진행 상황을 부동산 에이전트도 잘 알고 있어야 합니다. 융자 업무와 부동산 업무가 따로 놀면 문제가 생기기 쉽습니다. 보통 노련한 부동산 에이전트는 이러한 부분도 알아서 하겠지만, 바이어가 중간에서 다리 역할을 해야 할 때도 있습니다.

 

융자 진행 중 주의 할 점들

 

  • 융자를 받을 때는 "상식"을 버리고 은행의 지침을 따른다.

  • 융자 브로우커/은행와 항상 분명한 의사소통을 한다.

  • 융자 브로우커/은행의 말에 귀를 기울인다.

  • 다시 강조!! 융자 브로우커/은행의 말에 귀를 기울인다.

  • 조금이라도 애매한 상황이다 싶으면 은행과 상의한다.

  • 애매하지 않다 싶어도 왠만하면 은행과 상의한다.

  • 은행에 돈을 넣고 뺄때는 꼭 융자 브로우커/은행과 상의한다. (왠만하면 돈이 어떤 모양으로든 움직이지 않는 것이 좋다.)

  • Bank Account를 바꾸지 않는다.

  • Credit Inquiry (Credit을 뽑아보는 것)를 자제한다.

  • Credit Card를 많이 쓰지 않는다.

  • Closing 을 위해 모아 놓은 돈을 쓰지 않는다.

  • 자동차나 비싼 가구를 사지 않는다.

  • 직업을 바꾸거나 비즈니스를 시작하지 않는다.

  • 아무에게도 보증 (Co-sign)을 서주지 않는다.

클로징하기 전

 

주택/콘도 보험 가입 (보통 Contingency 없애고, 주택 구매가 확실해 진 시점에서)

 

은행에서 Funding을 해 주기 전에, 바이어가 집 보험을 들었는지 확인합니다. 잊고 있다가 마지막 순간에 서둘러 하게 되기 쉬운 일입니다. 콘도나 타운홈은 건물 자체 보험은 관리비 안에 포함되어 있습니다. 하지만, 건물 안의 보험은 따로 들어야 합니다. Condo, Walls-In, HO6 Insurance등 여러가지로 불리고 집 내부의 문제를 커버하는 보험입니다. Condo Insurance는 이제 많은 은행에서 융자 조건으로 의무화시키고 있습니다.

 

Final Walk-Thru (집 상태 최종 점검) (보통 최종 융자 서류 싸인하기 직전)

 

에스크로 기간 중에 집에 문제가 있었는지, 고쳐주기로 한 것들은 잘 고쳐 놓았는지 확인하는 시간입니다. 셀러가 있다면, 그 집에 대한 여러가지 질문들을 할 수 있는 좋은 기회입니다. 각종 스위치들은 어떻게 작동하는지, 정원의 나무들은 어떻게 관리해 왔는지, 특별히 조심스럽게 사용해야 하는 부분들은 없는지, Blueprint나 Wiring Diagram 같은 것들이 혹시 있는지, 등등에 대해서 물어 볼 수 있습니다.

 

Cashier’s Check 만들기 (또는 Wire Transfer)

 

최종 융자 서류를 싸인하러 갈때, 에스크로를 끝내기 위해 필요한 비용을 Cashier’s Check으로 만들어 에스크로 회사에 갖다 주어야 합니다. Cashier's Check은 은행에서 약간의 수수료를 받고 ($5-10정도) 만들어 줍니다.

 

이때 필요한 액수는

 

Downpayment + Closing Cost (구매비용) – Earnest Money (계약금)

 

50만불짜리 집을 20% Down 하고 살 경우

 

Downpayment =$100,000

+ Closing Cost (집 가격의 약 1.5-3%)=$10,000 (2%로 가정하면)

– Initial Deposit (집 가격의 3%이내)=$15,000 (3%로 가정하면)

= Cashier’s Check (or Wire Transfer Amount)=$95,000

 

예상 구매 비용 확인

 

에스크로 종결하기 전, 계약 이행기간 중 발생한 모든 비용을 나열한 목록을 볼 수 있습니다. 바이어측에서 특별한 요구 안하면 로운닥 싸인할 때 보게 될 것입니다. 에스크로 오피서에게 미리 보여달라고 요구할 수도 있습니다. 혹시 실수는 없는지, 과대하게 부과한 항목은 없는지 확인하고 필요하다면 수정을 요구할 수 있습니다.

 

최종 융자 서류 (Loan Document, 줄여서 "로운닥"이라 부름) 서명

 

보통 에스크로 회사에 가서 한다. 1-2시간까지 걸릴 수 있습니다. 부부는 혼자 이름으로 집을 사는 경우에도, 함께 가야 합니다. 위에서 말한 Cashier’s Check (또는 Wire Transfer), 2개의 Identification Card (운전 면허증, 학생증, Credit Card 등등) 을 가지고 가야 합니다.

 

Utility 신청

 

여기까지 오면 집을 사는 것이 거의 확실하기 때문에 수도, 전기, Gas등의 Utility 서비스 신청을 시작합니다. 바이어가 이제 집 주인으로서 하게 되는 첫번째 일입니다.

 

Home Warranty 회사 Policy 보관하기

 

에스크로기간 중 관례적으로 셀러가 바이어를 위해 1년 Home Warranty Plan 을 사주게 되어 있습니다. 집을 사고 1년안에 문제가 생겼을 때 고쳐주는 보험입니다. 회사의 이름과 전화번호와 가입 번호를 찾을 수 있도록 서류를 보관해 놓아야 합니다. (Home Warranty 보험은 Deductible이 있습니다. 2014년 현재 $60-70 안팎. 그리고 뭐든지 다 고쳐주는 것은 아닙니다. 나름대로 까다로운 규정이 있으니 서비스를 주문할 때는 미리 전화로 상의하고 부르는 것이 좋습니다.)

 

Funding (펀딩, 융자 금액 방출)과 Recording (집 문서 등기)

 

Funding (펀딩)은 최종 융자 서류를 은행에서 최종 검토한 후 융자금을 방출하는 절차입니다. Funding이 되면, 그날이나 그 다음날 셀러가 이미 공증해 놓은 Grant Deed (양도 문서: 미국의 일종의 집 문서)를 County Recorder에 Recording (등기)하면서 소유권의 이전이 이루어집니다. 바이어는 부동산 에이전트나 에스크로를 통해서 통보를 기다리기만 하면 됩니다.

클로징이 끝난 후

 

열쇠

 

집 열쇠등을 셀러에게서 전달받습니다. 집을 산 후 열쇠를 바꾸는 것이 관례이긴 하지만, 그렇게 안 하는 경우들도 꽤 많습니다.

 

이사

 

셀러와 시간을 맞추어야 하기 때문에, 에스크로가 끝나기 수주전부터 셀러측과 분명하게 의사소통하고 날짜를 맞추는 일이 만만치 않습니다. 

 

타이틀 Closing Package 확인

 

에스크로에서 여러가지 서류들을 바이어에게 직접 또는 에이전트를 통해 전달합니다. 여기서 가장 중요한 것은 다음의 4가지 입니다.

 

 

  • Closing Statement: 에스크로 기간 중 발생한 바이어의 구매 비용을 나열한 목록을 Closing Statement라고 한다. 혹시 실수는 없는지, 과대하게 부과한 항목은 없는지 에이전트의 도움을 받아 확인 해 볼 수 있습니다. 나중에 세금 보고하는데 써야 하니까, 잘 보관해야 합니다.

 

  • Home Warranty Plan: 집에 문제 생기면 써야 하니까 잘 보관합니다. (보통 1-2번은 꼭 쓰는 편.)

 

  • Termite Completion Report: Termite은 보통 1년 Warranty를 줍니다. 이것도 문제가 생기면 Termite 회사에 전화해야 하니까 잘 보관합니다. (쓰는 경우가 거의 없긴 하지만…)

 

  • Refund Check: 모든 계산이 끝나고 남은 돈입니다. 에스크로에서 항상 약간 넉넉하게 계산을 하기 때문에 Refund Check은 항상 오게 되어 있다. 보통 몇백불 선입니다.

 

  • 집 문서?: 많은 분들이 이 에스크로 Closing Package에서 집 문서를 찾습니다. California에서 집 문서에 가장 가까운 것은 Grant Deed인데 보통 에스크로 끝나고 몇 주후에 County Recorder's Office에서 복사본을 보내주게 되어 있습니다. County에 원본이 있기 때문에 혹시 잃어버려도 전혀 무방한 서류입니다.

 
 
 
 
 
 

이사 들어간 후

 

이사를 들어간 후 많은 메일이 올 것 입니다. 다음 3가지만 신경 쓰면 됩니다.

 

1. Homeowner’s Exemption 신청하기

 

집을 사면 County에서 Homeowner’s Exemption 신청서를 보내 줍니다. 이것을 작성해서 보내면, 일년에 약 $70의 제산세을 절약할 수 있습니다. 자세한 내용은 주택 관련 세법을 참조하십시오.

 

2. Supplemental Property Tax 고지서

 

전 주인과 새 주인이 내야하는 재산세가 다를 수 있습니다. 그 차이를 조정하기 위해 Supplemental Property Tax를 보내는데 더 자세한 내용은 주택 관련 세법을 참조하기 바랍니다. 한가지 주의할 점은 Impound 즉 은행에 재산세와 보험비를 모기지 페이먼트와 함께 보내는 경우에도 Supplemental Property Tax는 내가 직접 내야 한다는 점입니다. 

 

3. 각종 집 Payment 보내기

 

Total House Payment = P.I.T.I.

 

P=Principle (원금)

I=Interest (이자)

T=Property Tax (재산세)

I= Insurance (집 보험/Association Fee=공동 관리비)

 

P + I (융자 Payment, 원금과 이자)

 

렌트는 선불, 모기지는 후불입니다. 다시 말해 렌트는 내고 살고 (이번달 렌트는 이번달 1일까지), 모기지는 살고 내는 (이번달 모기지는 다음달 1일까지) 것입니다. 첫번째 모기지 페이먼트는 에스크로가 끝나고, 다음 다음 달의 첫날까지 보내면 됩니다. 만약 에스크로가 5월 12일에 끝났다면, 첫번째 모기지 페이먼트는 7월 1일까지 내면 됩니다. 5월 12일부터 31일까지에 대한 이자는 에스크로를 통해 이미 정산된 상태. 그리고, 6월달에 대한 페이먼트를 7월 1일까지 내는 것입니다. 2차 융자가 있는 경우도 마찬가지 입니다.

 

T (재산세)

재산세는 어떤 경우든, 에스크로가 끝나고 한두달 안에는 걱정하지 않아도 됩니다.(Impound를 했을 경우는 제외) 재산세에 대한 좀 더 자세한 내용은 주택 관련 세법* 참조하십시오. 전 집 주인 (셀러)가 받은 재산세 고지서를 새 집 주인 (바이어)가 전달 받아 가지고 있으면 여로모로 편할 수 있습니다..

 

I (보험/공동 관리비)

 

집 보험을 Homeowner’s Insurance 또는 Fire Insurance 라고 부릅니다. 에스크로 기간 중에 1년 프리미엄을 보통 미리 냅니다. 콘도나 타운홈일 경우에는 Association Fee (공동 관리비)안에 건물 보험이 들어 있기 때문에 따로 내지 않아도 됩니다. 단 콘도나 타운홈의 내부 보험 (Wall-In, HO6, Condo Insurance… 다양한 명칭)은 콘도 소유주가 따로 들어야 합니다. 혹시 은행에서 융자 조건으로 요구하지 않았더라도 꼭 드는 것이 좋습니다.

 

 Association Fee는 에스크로가 끝난 다음달이나 다다음 달 첫날까지 첫번째 페이먼트를 보내면 됩니다.